Montage OBO sur un bien immobilier locatif via la création d’une SCI à l’IS
Dans le cadre de l’accompagnement global de ma cliente, nous avons structuré une opération d’Owner Buy-Out (OBO) appliquée à un actif immobilier locatif, afin de répondre à un double objectif : organiser la transmission de son patrimoine et optimiser sa fiscalité dans un contexte de tranche marginale d’imposition à 30 %.
La cliente dispose d’un patrimoine composé d’environ 975 K€ d’immobilier, 450 K€ d’assurance vie et 150 K€ d’épargne financière. Mariée sous le régime de la séparation de biens, elle souhaite anticiper la transmission au profit de son enfant mineur de 12 ans, tout en tenant compte d’un contexte familial incluant également une belle-fille de 16 ans.
Nous avons ainsi mis en place une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés, qui a procédé au rachat d’un bien immobilier locatif détenu en direct, valorisé à 460 K€ et générant un revenu mensuel de 1 100 €. Cette opération d’OBO a permis de dégager des liquidités tout en conservant la maîtrise de l’actif via la structuration sociétale.
Le produit de cession a ensuite été réalloué au sein de la SCI selon une stratégie diversifiée et optimisée :
- ouverture d’un compte-titres pour un montant de 100 K€, permettant une gestion financière souple et capitalisante
- souscription d’un contrat d’assurance vie à hauteur de 130 K€, nanti au profit de la banque dans le cadre du financement de la SCI
- acquisition de parts de SCPI pour 100 K€, générant un revenu complémentaire d’environ 500 € par mois
- investissement de 40 K€ dans un fonds de dette privée, distribuant environ 450 € par trimestre
Ce montage permet plusieurs leviers d’optimisation :
Sur le plan fiscal, le recours à l’IS au niveau de la SCI permet de lisser la pression fiscale sur les revenus locatifs et financiers, en bénéficiant d’un taux d’imposition inférieur à la TMI personnelle de la cliente, tout en offrant des capacités de capitalisation accrues.
Sur le plan patrimonial, la détention via la SCI facilite la transmission progressive, notamment par le biais de donations de parts sociales, permettant d’anticiper la succession dans un cadre maîtrisé et adaptable à la situation familiale.
Enfin, la diversification des actifs au sein de la SCI améliore le couple rendement/risque et génère des flux complémentaires, renforçant la capacité de remboursement de la dette tout en augmentant le potentiel de valorisation à long terme.
Ce type de structuration illustre l’intérêt d’une approche globale, combinant ingénierie juridique, fiscale et financière, au service d’objectifs patrimoniaux complexes.
