Immobilier : Points de vigilances liés à la signature d’un compromis de vente

Une acquisition immobilière doit être bien préparée. Sur quels points est-il important de s’attacher lors de la signature du compromis de vente ?

Un compromis de vente est une promesse synallagmatique dans laquelle les deux parties s’engagent pour la vente du bien.

Cet acte peut être signé au choix :

Sous seing privé : entre l'acheteur et le vendeur seulement, ou en présence d'un agent immobilier

Par acte authentique : ce sera généralement chez le notaire du vendeur. La présence du notaire de l’acheteur est également possible, les deux notaires se partageant ensuite les honoraires.

Lorsque le consentement des deux parties existe sur la chose et sur le prix, on admet que la vente est parfaite.

C.civ. art. 1589

Dans ce cas, le transfert de propriété a lieu dès la signature de la promesse synallagmatique. Toutefois, en présence de condition suspensive, ce transfert n’est effectif que lorsque la condition est réalisée.

BOI-RFPI-PVI-30-10 § 50

Inst. 14 janvier 2004

Emprunt immobilier :

La plupart des acquisitions immobilières se font à l’aide d’un emprunt bancaire.

Avant d’y recourir, il faut avoir conscience des conséquences de cet engagement et vérifier certains points :

Capacité financière ;

Se protéger contre les risques liés à un licenciement, une invalidité ou encore un décès ;

Optimiser son taux en faisant jouer la concurrence.

Une décision récente sur les garanties d’assurance de groupe a rappelé le devoir de conseil du professionnel en charge de la souscription de l’emprunt. Sa responsabilité peut être engagée s’il n’a pas veillé à informer le client de l’adéquation de garantie des risques par rapport à sa situation personnelle (Cass.com, 6 janv. 2021, n°18-24.954).

Le Haut Conseil de stabilité financière a publié le 27 janvier sa recommandation sur l’octroi d’un crédit immobilier à but résidentiel.

Conditions suspensives :

Parfois, le contrat ne peut pas produire ses effets immédiatement à cause de conditions suspensives. Il peut s’agir d’un évènement futur et incertain ou un événement dont la réalisation est inconnue des parties.

C.civ. art. 1181

La rédaction des conditions suspensives est souvent négligée ou réduite à l’utilisation d’une clause type peu adaptée.

Il convient de faire attention aux éléments qui composent cette clause :

Quel évènement est conditionnel ?

A quelle date l’évènement doit-il être réalisé ?

Quel est l’effet du dépassement de cette date ? (caducité / sanction financière ?)

La condition stipulée a-t-elle un intérêt exclusif ou concerne-t-elle les deux parties ?

Déterminer la forme et le délai de renonciation à cette condition

La réalisation de la condition a-t-elle un effet rétroactif ?

La majorité des conditions suspensives ont pour objet l’obtention d’un crédit immobilier.

Afin de revendiquer l'application de la clause suspensive, l'acquéreur doit démontrer que le financement :

N’a pas été obtenu dans des conditions au moins aussi contraignantes que prévues dans la clause : sur le plan de la durée, du montant ou encore du taux;

A été sollicité auprès des établissements bancaires dans les conditions prévues, notamment en termes de délai.

Notre avis :

En présence de conditions suspensives non réalisées, le contrat ne produit pas ses effets.

Si l’acquéreur n’obtient pas son prêt, il doit bien prouver avoir respecté les critères inscrits dans la clause suspensive. A défaut, il ne pourra pas s’en prévaloir et devra respecter son obligation d’acheter le bien.

Travaux :

Un bien immobilier nécessite de l’entretien. La question des travaux se posent principalement en copropriété car ceux-ci sont votés à l’avance en assemblée générale.

S’agissant du paiement des charges, il convient de ventiler les charges entre le cédant et l’acquéreur.

Références :

C.civ. art. 1589

C.civ. art. 1181

Décret du 17 mars 1967, n°67-223, art.6-2

Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, art. 14-1

BOI-RFPI-PVI-30-10 § 50

Inst. 14 janvier 2004, 8 M-1-04 Fiche 6 n° 7

Cass.com, 6 janv. 2021, n°18-24.954

Cass. civ. 3, 11 mai 2017, n°16-12455

Cass. civ. 3, 17 nov. 1993, n°91-11123

CA Paris 18 nov. 1999, n°1998/11872