Défiscalisation : un investisseur peut-il vendre son bien immobilier défiscalisant, sans risquer la remise en cause des avantages fiscaux qu’il a perçu ?

L’investisseur qui veut conserver les avantages fiscaux qu’il a perçu, doit attendre le terme de son engagement de location avant de vendre son bien.

Par ailleurs, l’investisseur peut perdre ses avantages fiscaux s'il donne son bien pendant qu'il est engagé à le louer, s'il ne respecte pas les conditions de location (plafonds de ressources du locataire, plafonds de loyer selon la zone géographique), s'il occupe son bien, ou s'il le loue à une personne de son foyer fiscal ou ayant un lien de parenté avec lui.

Engagement de location : principe 

L'engagement de location a une durée différente selon le dispositif :

Remarque :

Lorsque l’investisseur peut choisir entre différentes durées d’engagement de location (dispositif Pinel, Cosse ancien, etc.), il doit le faire au moment où il dépose la déclaration de ses revenus de l’année d’achèvement de l’immeuble (ou de son acquisition si elle est postérieure). Son option est irrévocable.

L’engagement de location commence à courir le jour de la date de prise d’effet du premier bail. La durée est calculée de date à date.

Par exemple :

Un épargnant opte pour un investissement locatif Pinel et prend un engagement de location de 6 ans. Le premier bail qu'il signe prend effet le 25 mai 2021. Son engagement prendra fin le 26 mai 2027.

Au cours de son engagement de location, l’investisseur doit louer le logement de manière continue.

Pour autant, l’administration fiscale ne remet pas en cause les avantages fiscaux si le propriétaire fait toutes les démarches pour relouer son bien dans les meilleures délais (tolérance jusqu'à 12 mois à compter de la date à laquelle le bailleur a reçu la lettre de congé de son locataire).

L'administration fiscale admet également que le propriétaire ne recherche pas de locataire lorsque son bien est vide moins de 12 mois avant la fin de son engagement de location.

Dans la mesure où le propriétaire a cherché activement un locataire pendant les 2 premières périodes de vacance locative, il a pu conserver les avantages fiscaux qu’il a perçus.

Pour la 3ème période de vacance locative, le propriétaire n'est pas tenu de rechercher un locataire (s'il a pour projet de vendre son bien libre par exemple). Il doit le conserver jusqu'à l'expiration de son engagement de location.

Exceptions : 

Les avantages fiscaux ne sont pas remis en cause lorsque la vente du bien intervient pendant l'engagement de location dans les cas suivants : Le propriétaire ou son conjoint / partenaire de pacs est :

Une exception particulière concerne le dispositif Censi-bouvard : l'avantage n'est pas remis en cause en cas d'expropriation d'utilité publique.

La remise en cause des avantages fiscaux :

Lorsque l’investisseur ne respecte pas son engagement de location, les avantages qu’il a perçu l’année de la vente et les années antérieures, peuvent lui être repris par l’administration fiscale.

Cette reprise peut être faite durant les 3 années suivant celle de la vente. Au-delà, l’administration fiscale ne pourra plus remettre en cause les avantages fiscaux.

La reprise des avantages fiscaux revient à faire payer à l’investisseur un complément d’impôt égal aux avantages obtenus (réduction d’impôt, déduction de charges, etc.).

En plus de cette reprise, l’administration ajoute :

Attention :

En cas de vente du bien immobilier loué nu, l'investisseur doit être vigilant dans le cas où il a imputé un déficit foncier sur son revenu global.

En effet, son déficit peut être remis en cause s'il ne loue pas son bien jusqu'à la 3ème année suivant celle au cours de laquelle il a imputé son déficit foncier sur son revenu global.