Ce qu'il faut retenir :
Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) est venu actualiser sa recommandation de décembre 2019 dans le but de sécuriser le système du crédit immobilier en France.
Les recommandations s’articulent principalement autour des deux points suivants :
Rappel
Le taux d’effort est obtenu en mettant au numérateur les charges annuelles d’emprunt ainsi que l’endettement total de l’emprunteur, et au dénominateur ses revenus annuels.
Ce taux passe de 33% à 35%.
Dans sa notice, le conseil a précisé que les charges annuelles étaient entendues comme le remboursement du capital emprunté mais également l’ensemble des charges d’intérêts et d’assurance.
En principe, la durée maximale de crédit est de 25 ans. Une tolérance est admise pour l’acquisition ou la construction de logements neufs et l’investissement dans l’ancien avec plus de 25% de travaux lorsque l’entrée en jouissance est décalée par rapport à l’obtention du crédit. Dès lors, l’amortissement pourra être différé de deux ans.
Le Haut conseil accepte que 20% des nouveaux crédits accordés puissent s’écarter de ces critères. Cette marge de flexibilité est admise essentiellement pour l’acquisition de la résidence principale (80%), et notamment pour les primo-accessions (30%).
Attention :
Ces recommandations ne concernent pas les renégociations, les rachats de crédit et le regroupement de crédits.
Remarque :
Cette recommandation devrait avoir un caractère contraignant à l’été 2021.
(Voir la recommandation n°R-HCSF-2021-1 du 27 janvier 2021 relative à l’octroi de crédits immobiliers résidentiels en France)
Conséquences pratiques :
Les recommandations du Haut Conseil semblent faciliter l’accès au crédit immobilier pour les particuliers. Cette idée a été reprise dans plusieurs publications « grand public ».
Les VEFA et les constructions de logement ont notamment été favorisées avec l’augmentation de la durée de crédit. Pour ces acquisitions, l’amortissement peut être décalé de deux ans maximum ce qui permet d’acheter sans rembourser tout de suite.
Cependant, il est précisé que l’assurance emprunteur doit être incluse dans les charges annuelles, ce qui joue sur le taux d’effort. Ainsi même si ce dernier a été augmenté, il est possible que le particulier dépasse le taux maximum recommandé et ne puisse pas accéder à la propriété.
Il faut en tenir compte pour les futures simulations d’emprunt.
Néanmoins, la marge de flexibilité a également été augmentée ce qui laisse un peu de liberté aux établissements d’octroyer des crédits à des personnes qui n’entrent pas tout à fait dans les critères.
Pour avoir plus de chance d’en bénéficier, il faut avoir le projet d’acquérir sa résidence principale. Les projets d’investissements locatifs ou d’achat de résidence secondaire sont mis à la marge.
Notre avis :
L’acquisition d’un bien immobilier à travers une SCI ou une SARL de famille est courante. Il est intéressant de s’interroger sur l’applicabilité de ces recommandations.
Le Haut Conseil n’a pas écarté explicitement les emprunts souscrits par une société. Toutefois, il a motivé sa recommandation sur le code de la consommation ce qui semble exclure les SCI et les SARL de famille.
Pour le moment, les établissements gardent la main sur les critères qu’ils appliquent en interne. Mais la volonté du HCSF est d’obtenir le caractère juridiquement contraignant de cette recommandation à l’été 2021. Dès lors, les établissements pourront être contrôlés voire sanctionnés s’ils ne respectent pas les critères.
